Subrogación del préstamo hipotecario

La subrogación de un préstamo hipotecario consiste en cambiar de entidad financiera nuestro préstamo hipotecario para conseguir mejoras económicas en las condiciones del mismo sin necesidad de cancelarlo y formular uno nuevo. Este tipo de operaciones implica un gran ahorro respecto a la cancelación y apertura de una nueva hipoteca, aun cuando solo se puede variar el interés del préstamo pero no pueden variar el capital pendiente a amortizar ni el plazo de amortización.

Se puede plantear la oportunidad de negociar con la entidad financiera una bajada del tipo de interés o, si no responde adecuadamente, trasladar el préstamo a otra entidad que ofrezca mejores condiciones. Para hacer estas operaciones mucho más sencillas y abaratar los costes se dictó la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

El procedimiento consiste en acudir a la entidad que proponga mejores condiciones y la entidad entonces deberá emitir una oferta vinculante, que debe contener las nuevas condiciones ofrecidas. La entidad no podrá cobrar nuevas comisiones o cifras que no hayan sido incluidas en la oferta. Luego de esto la nueva entidad notifica a la antigua de la oferta efectuada y esta última debe emitir en un plazo de 7 días, una certificación con el monto exacto de la deuda. En los 15 días siguientes la entidad acreedora puede hacer suyas las condiciones de interés que ofrecía la segunda entidad con lo cual la subrogación quedaría sin efecto. Si la entidad no emite la certificación se procede de manera inmediata al otorgamiento de la escritura pública de subrogación, a través de la cual la nueva entidad ocupa el lugar de la entidad anterior, a la que se le transfiere el importe de lo adeudado, y se subroga en el préstamo existente, respetándose las condiciones anteriores.

La subrogación que se realice de conformidad con los requisitos de la Ley de 30 de marzo de 1994 está exenta de impuestos, aplicándose a los gastos notariales y registrales una rebaja del 50% en los derechos notariales y registrales, determinados por la cuantía de la operación.